Peur des loyers impayĂ©s đŸ˜± : apprenez Ă  vous protĂ©ger !

par | Mai 20, 2019 | 0 commentaires

Eviter les loyers impayés

En tant que propriĂ©taire, le simple fait de prononcer le mot “impayĂ©” vous donne des sueurs froides đŸ˜±. Un locataire qui ne paie pas ses loyers et c’est la panique. Vous vous arrachez les cheveux :

“Mais comment ne l’ai-je pas vu venir ! Il avait pourtant tout du locataire parfait avec son style affĂ»tĂ© et sa cravate trop serrĂ©e”.

Avant de tout envoyer par la fenĂȘtre sous le coup de l’Ă©nervement, asseyez-vous et respirez un grand coup. Les impayĂ©s peuvent ĂȘtre Ă©vitĂ©s de façon trĂšs simple en s’assurant de bĂ©nĂ©ficier de toutes les garanties nĂ©cessaires.

Quelles garanties ? Elles peuvent se dĂ©finir trĂšs simplement en 4 points. De quoi retrouver le sourire et une attitude zen digne des plus grands maĂźtres en mĂ©ditation tibĂ©taine 🧘.

1 – Aller droit au but en respectant les critĂšres de solvabilitĂ© classiques

Le ratio de solvabilité du locataire

Ne pas faire de quartier et foncer droit dans le tas, ça vous parle ? Non ? Et pourtant c’est exactement cette attitude qu’il va falloir adopter pour s’assurer de la solvabilitĂ© du locataire.

On sort donc l’artillerie lourde 🔹 : Vous vous apprĂȘtez Ă  calculer le ratio de solvabilitĂ© du futur locataire.

De quoi s’agit-il ? Un terme un peu ennuyeux au premier abord qui permet simplement de se donner une idĂ©e du reste Ă  vivre une fois le loyer payĂ©.
Et en plus c’est simple comme bonjour Ă  calculer puisque les revenus du locataire doivent ĂȘtre 3 fois supĂ©rieurs au montant du loyer (un loyer de 900 € impliquera donc un revenu de 2 700 € mensuel).

Attention il y a un piĂšge (sinon c’est moins marrant) : Pour un couple avec deux enfants ou plus, les revenus devront ĂȘtre plus importants, sans quoi les fins de mois risquent d’ĂȘtre difficiles Ă  avaler pour la petite famille !

La capacité locative du locataire

DeuxiĂšme outil de calcul qui vous permettra de tout savoir sur le futur locataire (bon enfin peut-ĂȘtre pas tout, mais au moins savoir s’il va bien vous payer c’est le principal).

Le calcul est toujours aussi simple rassurez-vous, nul besoin d’ĂȘtre prix Nobel en mathĂ©matiques 🔱, et il vous permettra de dĂ©terminer la somme qu’il va pouvoir payer sans se mettre en danger financiĂšrement.

Pour un locataire qui dĂ©clare 30 000 € annuels, sa capacitĂ© locative sera de 833 € 

30 000 / 12 = 2 500 € nets mensuels

2 500 / 3 = 833 € de loyer maximum

Le candidat Ă  la location ne pourra donc pas payer de loyer supĂ©rieur Ă  833 €.

Ce calcul vous permet de vérifier que le loyer du bien immobilier (comprenant également les charges locatives) rentre dans les capacités de paiement du locataire.

D’autres Ă©lĂ©ments sont aussi Ă  vĂ©rifier, parce que oui, vous allez bien TOUT inspecter pour vous prĂ©munir contre les risques d’impayĂ©s đŸ’Ș.

2 – VĂ©rifier la situation du locataire

Soyons clair dÚs le départ, on parle bien de la situation professionnelle, le reste bien évidemment, cela ne nous regarde pas.

On privilégiera donc ces différents cas de figure :

– Les CDI avec une anciennetĂ© importante (Gontrand qui vient de se faire embaucher en CDI la semaine derniĂšre n’entre donc pas dans cette catĂ©gorie).

– Les Ă©tudiants avec cautions (parce que la caution de papa et maman est garante de loyers toujours payĂ© en rĂšgle gĂ©nĂ©rale)

– Les chefs d’entreprise avec comptes positifs depuis au moins 3 ans (il ne suffit pas d’ĂȘtre chef d’entreprise, il faut aussi pouvoir s’assurer que celle-ci fonctionne dans le temps).

– Professions libĂ©rales avec bilans positifs depuis plus de 3 ans (la condition des 3 ans reste une mesure trĂšs efficace pour se prĂ©munir contre les impayĂ©s).

3 – Les documents Ă  demander au locataire

Attention votre futur locataire va devoir faire chauffer sĂ©rieusement la photocopieuse đŸ–šïž!

Vous allez bien sûr lui demander des documents. Beaucoup de documents. Une montagne de documents.

Devant vos yeux Ă©bahis vous allez dĂ©couvrir la liste de tous les documents Ă  demander OBLIGATOIREMENT au futur locataire pour examiner son dossier 📄:

– Le contrat de travail
– Les 3 derniers bulletins de salaire
– Le dernier avis d’imposition
– L’attestation employeur avec les coordonnĂ©es (Mayday ! Alerte rouge ! Vous pourriez bien risquer de dĂ©couvrir que l’employĂ© est en cours de dĂ©mission ou de licenciement, alors aucune garantie n’est de trop).
– Une piĂšce d’identitĂ©
– Un RIB (utile en cas de litige pour les huissiers)
– La carte d’étudiant si applicable (bien entendu, la carte Ă©tudiante d’un banquier en poste depuis 10 ans sera inutile)
– Les derniĂšres quittances de loyer
– Un justificatif de domicile

Et ce n’est pas tout 🙃. Les garants aussi vont y aller de leurs photocopies, comme ça, pas de jaloux.

Voici la liste des documents qu’ils devront fournir au dossier :

– Une photocopie de la piĂšce d’identitĂ© du ou des garants.
– Une photocopie de leur contrat de travail
– Les 3 derniers bulletins de salaire
– Le dernier avis d’imposition
– L’attestation employeur avec les coordonnĂ©es (les garants pourraient bien eux aussi ĂȘtre en situation de dĂ©mission ou de licenciement, deux prĂ©cautions valent mieux qu’une, alors on vĂ©rifie !)
– R.I.B. (utile en cas de litige pour les huissiers)

4 – Traquez les faux dossiers !

L’une des causes principales des impayĂ©s rĂ©sulte des faux dossiers đŸ˜”. Et oui ! Aussi surprenant que cela puisse paraĂźtre, certains n’hĂ©sitent pas Ă  monter de faux dossiers avec des techniques toujours plus pointues et ce malgrĂ© les lourdes sanctions appliquĂ©es dans le cadre des faux et usage de faux.

Bien entendu, vous ne voulez pas de ça chez vous, ouste les faux dossiers !

Vous enfilez votre paletot, une loupe Ă  la main une pipe Ă  la bouche façon Sherlock Holmes 🔎et vous voilĂ  parti enquĂȘter sur les dossiers qui vous ont Ă©tĂ© soumis. Avec vous c’est sĂ»r ça ne passera pas !

On vous aide un peu pour ĂȘtre certain de tout vĂ©rifier point par point et ne rien laisser au hasard.

– VĂ©rifiez l’avis fiscal avec le site suivant https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/ 🛂(inscription du numĂ©ro de l’avis, du numĂ©ro fiscal et hop, l’avis s’affiche comme par enchantement. Il n’y a plus qu’Ă  vĂ©rifier que tout correspond bien).

– VĂ©rifiez avec le site societe.com l’existence de l’employeur (certains petits malins pourraient bien s’inventer un faux employeur, mais pas de chance pour eux, societe.com vous donnera toutes les informations nĂ©cessaires sur l’entreprise censĂ©e employer votre futur locataire !).

– VĂ©rifiez que la date d’entrĂ©e sur la fiche de paie corresponde avec la date du contrat de travail et l’attestation d’employeur

– VĂ©rifiez que les congĂ©s payĂ©s se cumulent bien sur les 3 fiches de paie (on vous l’a dit, rien ne sera laissĂ© au hasard, non mais !)

– VĂ©rifiez la cohĂ©rence entre l’adresse de la quittance, le justificatif de domicile et les 3 derniĂšres fiches de paie.

– Appelez l’employeur ☎et demandez Ă  parler Ă  Mr ou Mme X. Autre solution, expliquer directement la situation et se faire confirmer que la personne travaille bien dans l’entreprise en question. C’est rapide, efficace, et mĂȘme radical pour chasser tous risques de faux dossiers).

Vous pouvez dĂšs lors dormir sur vos deux oreilles : En vĂ©rifiant tous les points sensibles, en demandant et vĂ©rifiant tous les documents nĂ©cessaires, en s’assurant de la capacitĂ© de paiement du locataire, le risque d’impayĂ©s est ridiculement faible.
Vous pouvez ĂȘtre certain de vous situer bien en dessous de la moyenne des 3 %. Victoire 🙏!

Certains diront qu’il reste toujours un risque. Infime mais un risque quand mĂȘme. Il existe alors une solution !

5 – Les garanties loyers impayĂ©s

Et bien il existe une autre solution pour pallier ce risque ! Il s’agit des GLI (pas Glee comme la sĂ©rie, mais GLI comme Garantie Loyers ImpayĂ©s).

On retrouve deux types d’assurances :

Les assurances garantie loyers impayĂ©s ou GLI avec assurance de recevoir ses loyers en cas de dĂ©faillance du locataire. Cette assurance est donc souscrite par le propriĂ©taire d’un bien locatif pour se prĂ©munir des impayĂ©s et ses tarifs s’Ă©chelonnent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel. Une façon simple et efficace de s’assurer d’ĂȘtre payĂ© quoi qu’il arrive. Que demander de plus 😃 ?

Un deuxiĂšme type d’assurance peut-ĂȘtre ? C’est parti, avec les garanties de style cautionnement du locataire.

La demande d’un, voire plusieurs garants dans le dossier est une solution efficace pour s’assurer du versement des loyers.

 

Des sites comme Youse ou Cautioneo permettent par ailleurs de trouver efficacement un garant. Si le locataire ne paie pas, c’est son ou ses garants qui devront le faire pour lui. Il se fera sĂ»rement enguirlander par ces derniers, mais vous aurez votre loyer, payĂ© en bonne et due forme ! La caution Visale de l’Etat existe Ă©galement mais prĂ©sente quelques inconvĂ©nients de taille.

Une bonne dose de rigueur et un brin d’esprit dĂ©ductif permettront de cerner facilement les locataires possĂ©dant un fort risque de rentrer dans la catĂ©gorie des mauvais payeurs.

Avec toutes ces techniques, vous pouvez ĂȘtre assurĂ© de devenir expert en la matiĂšre pour trouver le profil idĂ©al, celui que tous les propriĂ©taires recherchent, c’est-Ă -dire le locataire qui paie toujours ses loyers en temps et en heure ⏰quoi qu’il arrive .

En tous les cas, en passant par nos services pour votre investissement locatif vous pouvez ĂȘtes assurĂ©s que nous nous chargeons de tout ! Nous mettons en place les assurances dĂšs votre premiĂšre mise en location, et vous avez la garantie de vous en remettre Ă  des experts.

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