Comment ne pas payer d’impôts sur ses loyers 😀 ?

par | Mai 29, 2019 | 0 commentaires

lmnp

« I have a dream »…Vous aussi vous avez un rêve ? Celui de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs …et si ça devenait réalité ? On imagine déjà l’expression sur votre visage, le fond de votre pensée : 

« Ne pas payer d’impôts ? C’est forcément faux ! »

Et bien non ! Vous pensiez que l’exonération d’impôts était seulement réservée à Carlos Ghosn 🚘? Non plus ! Mais quelle est donc cette solution comptable et fiscale un tantinet fascinante : le LMNP. On devine aisément votre déception à la lecture de ce terme barbare et votre incompréhension face à ces 4 lettres… Pas de panique, on vous explique tout sur ce dispositif fiscal beaucoup plus simple qu’il n’y paraît !

Qu’est-ce que le LMNP ?

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel, voilà pour le décodage de l’acronyme. Concernant la mécanique en elle-même, les explications demandent un peu plus de précisions ! Ce statut fiscal a pour vocation de diminuer considérablement vos impôts en réalisant un investissement dans l’immobilier locatif, neuf ou ancien. Vous suivez toujours 🤔 ?

Quels critères pour prétendre au statut LMNP ?

Afin de pouvoir prétendre au statut de LMNP, il faut toutefois respecter certaines conditions :

Louer votre bien meublé

Le premier impératif implique, de louer meublé le bien acheté. C’est plutôt une bonne nouvelle pour tous les accro à la déco qui vont pouvoir s’adonner à leur passion, via ce nouveau terrain de jeu. Pour les autres, nettement moins passionnés par les tendances d’agencement intérieur, il faudra simplement respecter la notion de meublé, telle que définie par la du du 6 juillet 1989 (et modifiée par la loi Alur) qui détaille précisément les biens meublants obligatoires du dit meublé. Le LMNP doit :

« Permettre au locataire d’occuper un logement décent, équipé d’un mobilier, en nombre et en qualité suffisants, pour y dormir, manger et y vivre convenablement, au regard des exigences de la vie courante »

Petite chek list du mobilier  🛏️ indispensable :

– Une literie comprenant couette ou couverture (un sommier… avec toutes ses lattes est privilégié)
– Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à dormir (on oublie les jolis voilages légers)
– Des plaques de cuisson
– Un four ou four à micro-ondes
– Un réfrigérateur avec une partie congélateur
– La vaisselle nécessaire à la prise des repas ainsi que des ustensiles (déguster sa soupe à la fourchette…pas l’idéal !)
– Table et sièges
– Des étagères de rangement (même les plus désordonnés approuveront)
– Des luminaires (on adore les bougies parfumées pour l’ambiance tamisée mais les lampes sont plus fonctionnelles)
– Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (pour que le gentil locataire puisse entretenir le joli logement)

Vous sentez le vécu du locataire désemparé ? La notion d’appartement meublé bien intégrée, passons à ce qui vous intéresse certainement le plus : Comment faire de votre investissement immobilier locatif, un véritable levier fiscal ?

Remplir ces 3 conditions cumulatives

Le LMNP est réservé à tous les particuliers, sous réserves de remplir 3 conditions essentielles ✅ :

– louer l’appartement meublé
– ne pas exercer cette activité à titre professionnel
– les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € / an, ni 50 % de vos revenus globaux

BIC ou réel : quel choix d’imposition fiscale pour un LMNP ?

Lorsque ces 3 conditions sont respectées, viendra le moment tant redouté de choisir le mode de calcul de l’imposition fiscale, car au sein de ce fameux régime miracle vous avez deux possibilités :

– Soit le régime micro BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) calculé selon un abattement forfaitaire (de 50% à 71% selon la nature de la location meublée)
– Soit le régime réel (notre option préférée), où vous pourrez amortir de nombreuses charges et les déduire fiscalement.

Notre faveur va à l’imposition au régime réel 👍 car, tout comme le ferait une entreprise pour alléger le montant de son résultat, l’objectif en LMNP est de déduire un maximum de frais afin de diminuer le net imposable. Les déficits créés pourront ainsi être imputés à vos revenus et faire baisser significativement le montant des vos impôts.

L’équation pour ne pas payer d’impôt sera donc la suivante (ne fuyez pas quand on vous parle de maths, gardez en tête l’objectif : économiser sur vos charges fiscales !!! 😀) :

Loyer – Charges < 0

La nature des charges déductibles pour une imposition au régime réel

Il existe deux types de charges que vous pourrez déduire ; les charges réellement payées (notion plutôt aisée à comprendre) et celles dites « amortissables » (un peu plus nébuleuses 😐).

Les charges réelles correspondent à toutes les dépenses liées à l’appartement : Les frais d’agence immobilière (achat du bien et/ou frais de gestion locative de l’appartement meublé), les charges de copropriété, l’assurance propriétaire du logement, l’eau, le gaz ou les frais Internet (si comprises dans les charges), les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers (sauf la taxe ordure ménagère), les frais de notaire, les frais d’agence, les honoraires comptables…

Les charges amortissables : Concrètement le LMNP, permet de défiscaliser une partie des loyers en grande partie grâce à l’amortissement, encore faut-il en comprendre le fonctionnement. L’amortissement repose sur le simple fait de constater, comptablement et fiscalement, de la perte de la valeur d’un bien, liée à son usure, au temps ou à l’obsolescence⌛. En fonction de sa nature, chaque catégorie de biens correspond une durée d’amortissement dictée par le BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) ; la valeur déductible dépendra donc de la durée d’amortissement fixée pour chacun des postes.

Vous déduirez de vos loyers encaissés, le montant de ces amortissements (meubles, travaux, prix d’achat FAI…) dont le cumul générera une somme rondelette d’avantages fiscaux et une imposition diminuée d’autant.

Voici quelques exemples d’amortissements possibles en LMNP :

– Mobilier : Durée d’amortissement 10 ans : si vous achetez un canapé 1 000 €, vous allez pouvoir déduire 100 € chaque année pendant 5 ans
– Peinture : Durée d’amortissement 10 ans : si vous faites appel à une société de peinture à hauteur de 10 000 €, vous pourrez déduire 1 000 € chaque année pendant 10 ans
– Prix d’achat du bien immobilier : La durée d’amortissement sur la pierre varie entre 25 à 30 ans. En réalité cela est bien plus complexe, et le calcul de l’amortissement se fait par composant. La durée est en moyenne de 30 ans, mais seul un comptable spécialisé sera capable de la définir précisément.
Source : Bofip

Exemple concret d’un investissement en LMNP imposé au réel

Allez c’est parti pour un exemple concret 🚀:

– Prix d’achat : 100 000 euros dont 5 000 de frais d’agence. Fiscalement on retient le prix hors frais d’agence, auquel on retire le prix “fictif” du terrain estimé à 15% du prix. Le terrain n’est pas amortissable. La valeur amortissable est donc de 80 750
– Frais de notaire : 8 000 euros
– Travaux de rénovation : 30 000 euros
– Mobilier : 5 000 euros
– Loyer annuel charges comprises : 10 000 euros
– Charges de copropriété : 500 euros
– Intérêts d’emprunts : 2 274 euros
– Internet : 250 euros
– Assurances divers : 300 euros
– Mensualité d’emprunt : 553 euros

A la fin de l’année il faut faire le calcul suivant :

Revenus imposable = Loyers – charges – amortissements

La simulation sur la première année pour bien comprendre :

Année 1 Revenus imposables
(ce que l’administration fiscale va prendre en compte)
Revenus réels
Loyers 10 000 € 10 000 €
– Frais de notaire – 8 000 € 0
(inclus dans le financement)
– Frais d’agence – 5 000 € 0
(inclus dans le financement)
– Charges de copro – 500 € – 500 €
– Intérêts d’emprunt – 2 274 € 0
(inclus dans la mensualité)
– Internet – 250 € – 250 €
– Assurances PNO – 300 € – 300 €
– Amortissement mobilier
(10 ans)
5 000/10 = – 500 € 0
(charge fictive)
– Amortissement travaux
(15 ans)
30 000/15 = – 2 000 € 0
(charge fictive)
– Amortissement immobilier
(30 ans en moyenne)
80 750/30 = – 2 691 € 0
(charge fictive)
– Frais comptable – 500 € – 500 €
– Mensualité d’emprunt 0 (Pas déductible fiscalement) – 6 636 €
TOTAL Revenus imposables :
-12 015 €
Cash-flow :
+1 814 €

 

Les calculs indiquent un déficit fiscal de 12 015€…alors que dans la réalité, vous dégagez un cash-flow positif (différence entre vos recettes et vos dépenses) d’un montant de + 1 814 euros, soit 151 euros par mois 🤩, net de toutes charges et d’impôts. A noter toutefois que le déficit fiscal sera plus important la 1ère année, en raison des honoraires de l’agence immobilière et du notaire. En matière fiscale, ce déficit est cependant reportable aux années suivantes (maximum 10 ans), d’où une imposition proche de 0 pendant les premières années !

Pourquoi faire appel à un comptable pour gérer un statut LMNP?

Même si le recours à un expert comptable n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé. Il peut être tentant de faire soi même sa comptabilité, mais, de vagues notions ne suffiront pas à cerner toutes les subtilités de ce statut. Un cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la gestion des LMNP vous garantit un accompagnement juridique, comptable, fiscal et administratif.
Au travers son travail, l’expert comptable engage sa responsabilité ; c’est donc à lui qu’incombent les démarches fastidieuses, la vérification de toutes les pièces comptables 🗂️et enfin les calculs (parfois complexes) permettant d’établir la liasse fiscale, et de fournir à l’administration une déclaration de revenus conforme.

Dans le cadre de notre accompagnement, nous proposons des tarifs à partir de 34€ / mois (un redressement fiscal pourrait vous coûter beaucoup plus cher que des honoraires comptables…). Autre avantage à faire appel à un expert comptable, en s’affiliant à un CGA (Centre de Gestion Agrée) nos clients bénéficient d’un abattement supplémentaire sur leur impôts (pas sur leur revenus, mais bien sur le montant de l’impôt) équivalent à 2/3 du montant des honoraires comptables mensuels (comptable + coût du CGA).

Même si au travers de cet article nous avons essayé avec un peu d’humour et des termes simples de rendre intelligible au plus grand nombre le fonctionnement du LMNP, il n’en reste pas moins un dispositif fiscal complexe pour qui n’en maîtrise pas tous les rouages. N’hésitez donc pas à faire appel à un expert comptable spécialisé dans les LMNP pour vous guider dans vos choix et vos formalités, car les 34€ investis dans ce service seront assurément le prix de votre tranquillité 😌 …

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Peur des loyers impayés 😱 : apprenez à vous protéger !

Une bonne dose de rigueur et un brin d’esprit déductif permettront de cerner facilement les locataires possédant un fort risque de rentrer dans la catégorie des mauvais payeurs.

Avec toutes les techniques abordées, vous pouvez être assuré de devenir expert en la matière pour trouver le profil idéal, celui que tous les propriétaires recherchent, c’est-à-dire le locataire qui paie toujours ses loyers en temps et en heure ⏰quoi qu’il arrive .

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