Les connaissances élémentaires pour réussir son investissement

Intro

Les points à connaitre pour un investissement réussi

Il existe des éléments à maitriser parfaitement pour qu’un investissement immobilier soit réussi. Les métriques permettant de mesurer le succès d’une opération sont pour nous primordiales afin de constamment améliorer notre méthode d’investissement.

Bien entendu chaque investissement est unique et répond à des objectifs précis. Les métriques seront donc à adapter en fonction des objectifs visés.  A ce sujet, je vous invite à consulter notre article sur les 6 principaux objectifs de l’investissement immobilier.

Nous traitons ici les points à maîtriser pour un investissement immobilier qui vise une forte rentabilité.

N°1

L’autofinancement

La règle des 70%

Chez Mes Investisseurs nous sélectionnons spécifiquement nos investissements pour qu’ils soient autofinancés, sauf pour des investissements à but patrimonial.  

L’autofinancement : il s’agit là d’un bien grand mot utilisé à foison par tous les acteurs de l’immobilier.  certains vous diront qu’un bien est autofinancé si l’ensemble des charges ( remboursement d’emprunt, charges de co-propriété, assurance etc…) sont couvertes par le loyer perçu. Au sens propre du terme, il s’agit effectivement d’un autofinancement puisque l’investisseur n’a pas à débourser d’argent pour payer l’intégralité des charges.

Pourtant ce n’est pas notre définition de l’autofinancement. En effet il existe une règle très connu des investisseurs qui est pratiquée par les banques pour considérer un investissement comme autofinancé.  Il s’agit de la règle des 70 %.

 

Aux yeux de la banque pour qu’un investissement soit autofinancé, il faut que la mensualité d’emprunt ne soit pas supérieure à 70 % du loyer mensuel.  Ainsi pour un loyer de 1 000 € la mensualité d’emprunt devra être inférieure à 700 € par mois. Afin d’estimer la mensualité d’emprunt vous pouvez vous rendre sur l’outil de meilleurtaux.com.

Cette règle est très importante puisqu’elle permettra plus facilement d’emprunter pour vos futurs investissements.

%

N°2

Le montant des travaux

Il s’agit là d’une des plus grandes difficultés de l’investisseur débutant : évaluer, chiffrer et gérer les travaux.  C’est une partie très complexe qu’il convient de maîtriser parfaitement afin de mener un investissement à son terme. Il existe des outils en ligne relativement pertinents pour évaluer le budget des travaux.  Nous vous invitons notamment à vous rendre sur le site enchantier.com.

Ce site vous permet d’évaluer le montant des travaux  directement en ligne.

De meilleurs outils mais réservés aux professionnels permettent une meilleure estimation du budget travaux.

N°3

La valeur locative

Le calcul de la valeur locative doit être fait minutieusement et beaucoup d’investisseurs ont tendance à surestimer le loyer qu’ils pourront tirer de leur investissement.  Pour évaluer au mieux ce loyer certains sites internet sont disponibles et vous indique un loyer de référence. Vous pouvez aussi vous référer au site d’annonces tels que Leboncoin où Seloger.

Attention, il s’agit là d’une estimation qui n’est pas des plus précises. La meilleure méthode est de faire appel à un agent immobilier qui connaîtra parfaitement le marché local.

N°4

La stratégie locative

Différentes options s’offrent à vous pour exploiter le bien que vous allez acquérir. Vous pouvez consulter la liste exhaustive sur cette page. Cependant en fonction du marché local toutes ces stratégies ne sont pas applicables. Vous comprendrez aisément qu’une colocation fonctionnera parfaitement dans une ville telle que Nantes mais ne fonctionnera pas du tout dans un village de 500 habitants loin de toutes commodités. Il est donc nécessaire de bien analyser le marché en amont.

N°5

Les Caractéristiques Rédhibitoires

Enfin, il existe certaines règles concernant les caractéristiques du bien telles que l’étage maximum sans ascenseur, la proportion maximale des charges sur le loyer, le type de chauffage, l’exposition à des nuisances visuelles ou sonores.  Par exemple, un 5e étage sans ascenseur est à éviter sur Reims tandis qu’un 6e étage sans ascenseur à Paris se louera sans aucun problème. 

Ici encore il est primordial de connaître parfaitement le marché local et les caractéristiques rédhibitoires pour vos futurs locataires.

Enfin, l’emplacement reste l’élément le plus important dans l’investissement. Il faut donc sélectionner avec précaution et stratégie les secteurs que vous souhaitez.

Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse.
Théodore Roosevelt

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