5 raisons pour lesquelles investir dans une grande ville est une erreur ⚠️

par | Juin 12, 2019

lmnp

“J’habite à Lyon, et si je me lançais dans l’investissement locatif dans cette ville que je connais bien ? C’est proche de mon boulot, et cela sera plus simple au niveau des travaux et des locataires. Et d’ici quelques années, je pourrai réaliser une belle plus-value!”.

Vous avez déjà entendu ce type de phrases ? C’est normal, cette idée est séduisante et reste assez ancrée dans la croyance populaire. Stop, on arrête tout ! Le temps de se ressaisir et réfléchir à deux fois avant de se lancer. Investir dans une grande ville est-il réellement recommandé ?

Voici d’ailleurs 5 bonnes raisons de fuir l’investissement immobilier dans une grande ville ⚠️.

1 – Les prix d’achat atteignent des sommets

Les prix des biens immobiliers situés dans les plus grandes zones urbaines sont aujourd’hui tellement élevés que même l’Everest semble petit à côté 🗻. Des grandes villes comme Lyon ou Marseille accusent des prix si hauts que l’on constate une stagnation des ventes.

La capitale n’est pas en reste bien que Paris sera toujours Paris, les tarifs de ses biens immobiliers ne sont pas restés les mêmes pour leur part !
Il faut aujourd’hui compter pas moins de 10 000 € / m2 pour un achat immobilier à Paris (source : Paris Notaire) 🤒. Autant dire que pour un seul m2 il est possible de s’offrir la dernière Dacia Sandero neuve (7 990 €), et avec options s’il vous plaît !

Dans la ville de Bordeaux, le prix de la surface d’un WC (soit 3 m2) permet de s’offrir un voyage autour du monde de 6 mois (on évitera quand même Las Vegas, par précaution…) ✈️.

Le problème des grandes villes est que les prix immobiliers ont atteint de tels sommets qu’il est aujourd’hui très compliqué de pouvoir acheter un appartement avec un bel espace de vie. Un simple studio pourra facilement être vendu pour un montant de 120 000 € à Lyon ou encore 140 000 € à Courbevoie (compter plutôt 180 000 € à Paris).

Une bonne raison de se laisser tenter par de plus petites villes dont les biens immobiliers sont beaucoup plus facilement abordables .

2 – Une rentabilité locative maigre comme un clou

Si les prix immobiliers atteignent des sommets dans les grandes villes, leur rentabilité locative reste pour leur part bien maigrichonne. Voilà qui va poser un problème et pas des moindres : vous investissez pour profiter d’une rentabilité sur les loyers perçus. Vous risqueriez donc d’être déçu 😐.

Mais avant de vous jeter sur la première tablette de chocolat venue pour vous remonter le moral vous pensez :
“Le prix d’achat d’un bien immobilier est certes plus élevé dans les grandes villes, mais les loyers également !”.

C’est exact, mais il y a encore un mais. Les loyers bien que plus chers dans les grandes villes ne permettent pas d’obtenir une rentabilité réellement intéressante à cause du prix d’achat très élevé. Il n’y a qu’à jeter un petit coup d’oeil au ratio prix d’achat / prix de location pour se donner une idée plus précise de la rentabilité espérée :

Prix d’achat au m2** Loyer au m2* Rentabilité moyenne pour un T2 (40m2)***
Paris 10 000 € 32 € 3,8 %
Bordeaux – 5 600 € 14 € 3 %
Lyon – 4 000 € 14 € 4,2 %

 

* source : Seloger.com juin 2019
** source : meilleursagents
*** Ces rentabilités sont indiqués à titre indicatif. En pratique la rentabilité va varier selon le montant des travaux, l’ameublement réalisé, etc.

A Paris, pour un appartement acheté 10 000 € / m2 le prix de location atteindra rarement plus de 32 € / m2 pour une rentabilité 3,8 %.

On ne peut espérer qu’une rentabilité guère plus élevée à Lyon avec un prix d’achat de 4000 € / m2 et un prix de location équivalent 14 € / m2 assurant une rentabilité de 4,2 % (source : Seloger.com / juin 2019).

En revanche, la rentabilité d’un investissement locatif dans les petites et moyennes villes sera beaucoup plus intéressante.

3 – Miser plutôt sur la rentabilité que sur une éventuelle plus-value

Vous vous y voyez déjà : “Avec cet appartement que je viens d’acheter à Lyon, je vais faire une belle plus-value d’ici une dizaine d’années.”

Sauf que cette phrase aurait pu être vraie il y a plusieurs années, mais aujourd’hui, autant miser toutes ses économies en jouant à la roulette dans un Casino de Las Vegas 🎰 (on vous avait bien dit de ne pas y aller !).
Certes, certaines grandes villes connaissent encore une croissance relativement régulière comme Lille (+ 22 % au cours des 10 dernières années – Source : meilleursagents). Mais de nombreuses autres connaissent de leur côté une stagnation et il est impossible de prédire quel sera le prix au m2 à l’avenir (à moins d’avoir un don pour prévenir l’avenir, ce qui est assez rare et incertain convenons-en 💡).

Aujourd’hui, la plus-value à la revente dans les grandes villes est plus qu’incertaine, contrairement à la rentabilité locative qui pourra être calculée sur les 10 prochaines années de façon précise.

Prenons un exemple avec deux investissements locatifs différents, l’un dans une grande ville (A) et le second dans une ville moyenne (B).
Dans notre hypothèse l’investissement A bénéficiera d’une rentabilité de 5 % et d’une plus-value de 30 %, et l’investissement B d’une rentabilité de 8 % et 0 % de plus-value (oui, on préfère être pessimiste pour rendre l’exemple encore plus convaincant) :

Investissement – Grande ville Investissement – Moyenne ville
Prix d’achat 200 000 € 200 000 €
Rentabilité brute locative 5% 8%
Plus-value au bout de 10 ans 30% 0%
Loyer générés au bout de 10 ans 100 000 € 160 000 €
Prix de revente au bout de 10 ans 260 000 € 200 000 €
Gain total au bout de 10 ans 360 000 € 360 000 €

 

A prix d’achat égal, soit 200 000 € dans notre exemple, on obtient 3 % de rentabilité supplémentaire dans une ville moyenne, et il faudra atteindre 30 % de plus-value sous 10 ans dans une grande ville pour arriver au même résultat. Or, les 10 plus grandes villes de France ont enregistré une augmentation du prix au m2 de 18% seulement au cours des 10 dernières années. Nous sommes bien loin des 30% nécessaires.

(Source : https://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2018/12/evolution-prix-immobilier-1er-decembre-2018/)

4 – Les banques : prêteront ou prêteront pas ?

Ah les banques ! Quelle joie d’aller voir son banquier pour lui demander un crédit immobilier. Situation dans laquelle même le plus gentil des banquiers pourra devenir votre pire ennemi ! Vous qui vous voyiez déjà en couverture de Forbes posant devant votre Ferrari et une somptueuse villa suite à votre premier investissement, vous revoilà plongé dans la triste réalité 😓.

Les banques prêtent, mais uniquement si vous avez d’excellentes garanties et que vous répondez à toutes leurs conditions (et il y en a beaucoup).
Le problème qui se pose est toujours celui de la rentabilité, et comme celle-ci est assez faible dans une grande ville la banque ne tardera pas à vous dire niet !

Ce que votre banquier attend, c’est un autofinancement, autrement dit des loyers qui couvrent l’intégralité de vos charges. C’est le cas ? Youpi 🤩! Enfin tout est relatif, car les banques imposent un pourcentage de sécurité entre les loyers perçus et les mensualités d’emprunt de façon à couvrir tout risques d’impayés ou une période de vacance du logement (on vous explique en détail dans cet article).

C’est que quand il s’agit de prêter, une banque peut vite devenir une véritable forteresse imprenable. Mais comme dirait Vauban : “Il n’existe pas de forteresse imprenable. Il n’y a que des attaques mal menées”. Les villes moyennes assurant une meilleure rentabilité, elles pourraient bien mettre votre banquier de meilleure humeur pour vous accorder un prêt 🏦!

5 – Il existe de belles alternatives aux grandes villes

Cette fois-ci c’est sûr, vous allez y réfléchir à deux fois avant d’investir dans une grande ville. Mais quelles sont les alternatives possibles ?

De nombreuses autres villes de taille moyenne s’avèrent être de parfaites alternatives aux grandes villes en matière d’investissement immobilier.

C’est bien beau, mais quelles sont les villes les plus rentables dans ce cas ?” vous dites-vous avec un regain d’espoir.

A vrai dire, de nombreuses villes de taille moyenne sont rentables à commencer par trois villes en particulier. Maintenant que votre curiosité est piqué au vif, nous n’allons pas risquer de vous faire attendre davantage 😀:

Le Havre Le Mans Saint-Etienne
Population 172 366 143 325 171 057
Prix d’achat au m2 1 685 € 1 372 € 1 000 €
Prix de location au m2 10 € 9 € 7 €
Nombre d’étudiants 12 000 11 500 25 000
Rentabilité moyenne pour une T2 (40m2) 7,5% 7,5% 8%
Centre d’intérêt/écosystème économique Ville portuaire, proximité de Deauville, présence d’un aéroport Siège social MMA, nombreuses sociétés BPI, Crédit Agricole L&F, 24h du Mans, GP Motos Siège social Casino, proximité avec Lyon, capitale du Design
Temps de trajet depuis Paris 2h 00h58 2h48

 

Notre solution d’investissement dans ces villes

Rentabilité
supérieure à 8%

Projets 100%
auto-financés

Peu  
d’apport nécéssaire

Risque d’impayés
maîtrisé

Solution 100%
gain de temps

100% en ligne 
zéro paperasse

Il s’agit du Havre, du Mans ainsi que de Saint-Etienne, trois villes sur lesquelles nous avons concentré notre expertise et qui vous assurent un parfait équilibre entre rentabilité et demande locative.

Prenons pour exemple le Mans , situé à seulement une heure de Paris, le prix d’achat au m2 est de 1372 € pour un prix de location à 9 € le m2 (source : INSEE 2015) La rentabilité moyenne est donc de 8,5 %, soit deux fois plus élevée qu’à Lyon (ça fait rêver non ?).

En investissant dans une ville bien placée et possédant de nombreux avantages vous obtenez une bien meilleure rentabilité que dans une grande ville.

De quoi se laisser tenter sans hésitation par une nouvelle façon d’imaginer l’investissement immobilier 👍, et de se tourner vers une véritable alternative aux grandes villes ! Avec Mes Investisseurs bénéficiez d’un accompagnement sur mesure et découvrez une nouvelle façon d’investir en toute sécurité.

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